Mengelola Alternatif Investasi
Belakangan ini masyarakat banyak mendengar berbagai investasi yang bukan investasi seperti biasanya. Investasi pada real estate investment trust, private equity, hedge fund, protected capital fund, guaranteed capital fund, dan beberapa lagi yang lain. Mereka yang mempunyai dana cukup dan dikenal sebagai investor pintar (smart investor), bahkan investor berduit yang disebut high net worth investor, sudah sangat paham dengan istilah tersebut.
Alternatif investasi maksudnya adalah tindakan investasi alternatif di luar biasanya. Investasi dilakukan pada instrumen investasi dengan tujuan tertentu dan mempunyai risiko cukup, tetapi ada kemungkinan tingkat pengembalian tinggi. Atau modal awal tidak hilang saat jatuh tempo, tetapi tingkat pengembaliannya tidak jelas,
hanya indikasi.
Sesuai dengan konsepnya, investasi ini umumnya diharapkan tidak menyebabkan prinsipal investasi berkurang. Bila investor memasukkan dana Rp 1 miliar, dananya akan kembali pada periode tersebut sebesar nilai tersebut juga. Bila prinsipal kembali, tingkat pengembaliannya bisa rendah dan bisa tinggi. Hasil pengembalian investasi dapat tinggi bila perencanaan investasi sesuai dengan kenyataan. Misalnya, investasi tersebut berharap harga saham naik untuk masa mendatang dan kenyataannya harga saham memang naik. Tingkat pengembalian produk ini bisa cukup besar bila investasi oleh manajer investasi mengenai sasaran sesuai prospektus yang diberikan kepada investor.
High net worth biasanya tidak memikirkan tingkat pengembalian tinggi, tetapi menginginkan dana tidak hilang. Investor ini dapat hidup dari investasi lain dan memberi keuntungan cukup lumayan. Oleh karena itu, investasi produk selalu diungkapkan sebelumnya kepada investor. Bila investor tidak termasuk dalam kelompok investor tersebut, selayaknya tidak perlu masuk dalam produk investasi alternatif ini.
Real estate investment trust (REIT) adalah reksa dana dengan portofolio dalam bidang properti. Properti sendiri mempunyai siklus agak berbeda dengan industri lain. Bila tingkat bunga turun terus, investasi pada REIT cukup menarik bagi mereka yang tidak punya dana cukup besar untuk membeli properti. Biasanya, properti mempunyai
hubungan negatif dengan tingkat bunga. Bila tingkat bunga naik, investasi pada properti menurun dan permintaan akan berkurang serta sebaliknya, permintaan pada properti akan naik bila tingkat bunga turun.
Menurunnya permintaan properti membuat harga properti mengecil dan REIT menurun nilainya. Sebaiknya, investor membeli REIT ketika harga REIT turun dan menjual REIT ketika REIT pada harga puncaknya. Namun,
investor juga harus punya pandangan jangka panjang karena REIT biasanya punya hasil cukup bagus dalam jangka panjang. Investor juga harus memerhatikan portofolio properti dari REIT karena portofolio yang tidak strategis akan membuat hasil tidak menarik. Biasanya investasi dalam properti selalu menggunakan kata-kata lokasi, lokasi, lokasi yang strategis.
Private equity fund merupakan investasi yang agak berbeda dengan produk REIT. Investasinya langsung pada saham. Manajer investasi punya kebebasan berinvestasi dalam saham. Dana bisa saja diinvestasikan seluruhnya pada saham, tetapi karena ada moto diversifikasi, sangat jarang manajer investasi berinvestasi pada satu saham saja. Umumnya, manajer investasi berinvestasi minimum pada lima saham untuk menyebar risiko investasi.
Dana private equity fund biasanya cukup besar dan selalu berharap tingkat pengembaliannya cukup dan patokannya selalu memberi tingkat pengembalian sekitar 15 persen paling rendah, bahkan ada yang
menargetkan tingkat pengembalian 25 persen per tahun.
Manajer investasi umumnya berinvestasi dengan tingkat pengembalian tersebut dan bila sudah melebihi, akan langsung keluar mencari pasar lain yang bisa memberi hasil sebesar tingkat pengembalian tersebut. Namun, bisa saja investasinya tetap selama bisa memberi hasil lebih besar.
Pada sisi lain manajer investasi private equity umumnya memperoleh keuntungan dua kali. Pertama, keuntungan dari bursa saham negara bersangkutan dan kemudian keuntungan dari selisih kurs perusahaan bersangkutan. Biasanya, manajer investasi masuk saat nilai mata uang negara bersangkutan sangat lemah sehingga dana yang ditukarkan lebih banyak dan secara perhitungan, harga sahamnya sudah murah. Kemudian bursa naik dan mata uangnya mulai membaik dan kembali saham dijual serta langsung membeli valuta asing yang sedang murah harganya.
Apabila investor masuk pada investasi ini, investor harus memperhitungkan kapan keluar. Jika investor memiliki hasil yang menjadi dua kali lipat, selayaknya keluar dari produk ini. Risiko investasi ini juga cukup tinggi karena manajer investasi mempunyai kompetitor yang sama dan bisa juga mau untung dengan kelemahan fund yang lain.
Demikian juga hedge fund. Cara kerjanya hampir sama dengan private equity fund. Hedge fund sedikit lebih terbuka dan investor tahu cara kerjanya karena lebih dulu dikembangkan. Adapun private equity fund, investor mungkin hanya kecil sekali, tetapi mempunyai kemampuan cukup besar. Investasi ini baru kita kenal karena baru masuk di pasar Indonesia walaupun sebenarnya sudah ada investasi sejenis yang masuk.
Oleh Adler Haymans Manurung
Praktisi Keuangan
