Pasca-Krisis Global, Sektor Perkantoran Pulih Lagi

Pasar Properti Jakarta dalam Tiga Dekade: Sektor Perkantoran

oleh Hendra Hartono

Perkembangan sektor properti suatu negara sangat erat kaitannya dengan kinerja dan pertumbuhan ekonomi dari negara tersebut. Pertumbuhan ekonomi akan memunculkan sumber permintaan baru bagi sektor properti sejalan dengan meningkatnya ekspansi usaha, jumlah tenaga kerja, dan juga kebutuhan akan akomodasi yang menunjang aktivitas bisnis.

Hal ini berlaku juga di Indonesia, khususnya Kota Jakarta, di mana perkembangan properti sangat erat kaitannya dengan kebijakan dan peristiwa ekonomi. Beberapa kebijakan dan peristiwa ekonomi yang besar pengaruhnya terhadap perkembangan sektor properti di Jakarta dalam tiga dekade terakhir.

Pertama, penerapan berbagai kebijakan moneter untuk mendorong iklim usaha yang lebih kompetitif selama periode tahun 1980-an seperti paket kebijakan tahun 1983-1984 di sektor finansial dan moneter yang mendorong ke arah perbankan yang independen sekaligus meningkatkan peran sektor swasta. Selain itu paket kebijakan tahun 1988-1990 di bidang finansial, moneter, dan perbankan yang ditujukan untuk menjaga pertumbuhan ekonomi dan memperkuat struktur perbankan.

Kedua, peningkatan sumber pembiayaan dari dalam maupun luar negeri pada pertengahan tahun 1990-an. Ketiga, krisis moneter tahun 1997 memberi dampak cukup besar terhadap sektor properti. Keempat, krisis ekonomi global pada akhir tahun 2008 juga memberikan dampak pada sektor properti.

Perkembangan masing-masing sektor properti di Jakarta secara spesifik dalam tiga dekade terakhir diuraikan di bawah ini.

Sektor Perkantoran
Kombinasi antara peristiwa ekonomi dan kebijakan moneter telah menentukan arah perkembangan sektor perkantoran di Jakarta dalam tiga dekade terakhir ini. Paket kebijakan moneter pada awal tahun 1980-an menjadi pendorong utama tumbuhnya pasokan dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta dan mencapai puncaknya pada tahun 1985.

Pada masa ini, sumber permintaan berasal dari sektor perminyakan yang menjadi kontributor utama pertumbuhan ekonomi. Pasar perkantoran kemudian menurun akibat melemahnya harga minyak dunia yang berdampak pada turunya permintaan ruang perkantoran.

Berkembang pesatnya sektor perbankan pasca-penerapan serangkaian kebijakan moneter tahun 1988-1990 dan tersedianya kredit perbankan, mendorong pasar perkantoran berkembang cukup pesat pada tahun 1991 dan 1992. Pada periode ini, konsep strata title mulai diperkenalkan di perkantoran di Jakarta.

Sejalan dengan meningkatnya sumber pembiayaan, baik dari dalam maupun luar negeri, dan meningkatnya investasi asing, pasar perkantoran mengalami masa-masa keemasan pada periode tahun 1994-1997. Pada masa tersebut, dicapai tingkat penyerapan tertinggi dalam tiga dekade terakhir ini mencapai 340.000 meter persegi pada tahun 1997.

Krisis ekonomi yang terjadi pada pertengahan tahun 1997 membawa perubahan yang sangat berarti bagi pasar perkantoran di Jakarta. Selain tingkat permintaan yang jatuh sampai pada tingkat negatif, beberapa hal lainnya juga ikut terpengaruh seperti sistem pembayaran, penerapan harga sewa, dan pasar beralih dari landlord market menjadi tenand market.

Pasca-krisis ekonomi tahun 1997, pasar perkantoran secara perlahan membaik sejak tahun 2003 dan kembali mencapai puncaknya pada tahun 2008 dengan tingkat permintaan mencapai 280.000 meter persegi.

Walaupun sempat melemah akibat krisis ekonomi global, kinerja pasar perkantoran Jakarta masih menunjukkan tingkat penyerapan yang positif dan hanya dua kuartal pasca-krisis global, pasar perkantoran kembali pulih dan mencapai tingkat yang cukup baik pada tahun 2009.

*) Hendra Hartono, Managing Director Procon Indah