Lennard: Intiland Bangun Dua Superblok Baru di Kebon Melati dan TB Simatupang

KOMPAS.com - Salah satu pengembang terkemuka di Indonesia, Intiland mencatat kemajuan yang fenomenal setelah meraih laba bersih Rp 223 miliar pada semester I tahun 2010.

Adalah Lennard Ho Kian Guan (51), profesional berkebangsaan Singapura, yang masuk dan membenahi Intiland sehingga kinerja perusahaan ini membaik. Perolehan Intiland setelah Lennard masuk adalah keuntungan bersih Rp 223 miliar dalam semester I tahun 2010, dan ini perolehan yang fenomenal dan spektakuler.

Lennard memiliki keahlian sebagai investment banker dan sebetulnya tidak punya pengalaman dalam bidang properti. Namun setelah Lennard masuk, Intiland malah berkembang pesat. Apa rahasianya?

Berikut ini wawancara khusus Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Lennard Ho Kian Guan, Presiden Direktur dan CEO Intiland Development di kantornya di Intiland Tower, Agustus 2010.

Apa yang Anda lakukan ketika masuk untuk membenahi Intiland tahun 2007? Tahun 2007, ketika saya masuk pertama kali ke Intiland, Pak Hendro Gondokusumo (founder Intiland) meminta saya agar menjadikan perusahaan ini berjalan secara profesional. Pak Hendro bilang, “Lennard, bantu saya menjadikan Intiland profesional karena Intiland perusahaan publik.”

Dan karena latar belakang saya adalah di bidang keuangan, maka saya bekerja sesuai kemampuan dan keahlian saya. Selain keuangan, saya juga membenahi aspek marketing dan sumber daya manusia yang ada di Intiland. Bagaimana karyawan mendapatkan pendidikan yang sesuai dengan bidang pekerjaan dan tanggung jawabnya.

Kami membenahi ARA (Accountability, Responsibility, Authority), tugas, tanggung jawab dan wewenang para manajer kunci. ARA kami benahi karena ke depannya, Intiland memiliki banyak proyek baru sehingga para manajer dituntut menjalani ARA yang lebih luas dan lebih besar.

Saya berusaha melihat Intiland secara obyektif. Saya melihat Intiland terlalu lama tidur. Kondisi Intiland sama dengan perusahaan Indonesia lainnya saat sebelum krisis 1998 dan saat sebelum jadi perusahaan publik.

Tahun 2007, ada dua tantangan yang saya hadapi. Pertama, kondisi keuangan Intiland. Kedua, kondisi bank tanah yang dimiliki Intiland.

Jika kita lihat sejarah, Intiland mengalami tiga episode. Pertama saat krisis ekonomi tahun 1998 di mana banyak perusahaan properti megap-megap, termasuk Intiland. Kedua, saat debt to equity swap tahun 2007 di mana utang Intiland senilai 1,1 miliar dollar AS yang dikonversi ke dalam 2,1 miliar saham, dan ketiga, saat rights issue tahun  2010 di mana Intiland memperoleh dana Rp 2,07 trilun.   Saya juga membentuk risk management commitee. Tujuannya untuk melihat dan menghitung risiko jika misalnya saat mengakuisisi lahan, membangun  perumahan, apartemen, gedung perkantoran, dan semacam itu. Pak Hendro membeli berdasarkan feeling intuisi sebagai sosok entrepreneur, dan kami yang menghitung risikonya seperti apa, dan apa yang berbahaya, serta berupaya mengatasi risiko tersebut.   Setelah itu saya melakukan restrukturisasi. Pembagian bisnis bukan lagi berdasarkan lokasi, Jakarta atau Surabaya, tetapi pada produk yaitu township residential, mix-use development dan high-rise residential, hospitality, serta industrial estate. Keputusan membagi berdasarkan produk ini berdampak signifikan pada perkembangan Intiland.

Dua tantangan saat saya pertama bergabung dengan Intiland ini diatasi dengan cara rights issue. Langkah ini membuat kinerja Intiland membaik. Intiland memperoleh Rp 2,07 triliun. Dana tunai yang diperoleh Rp 380 miliar, sedangkan sisanya Rp 1,7 triliun dalam bentuk tanah.   Apa pertimbangan Anda memutuskan pembagian berdasarkan produk, bukan lagi lokasi? Mengapa saya lakukan ini, karena restrukturisasi sangat penting. Kami harus fokus pada accountability, responsibility, dan authority yang jelas. Dengan struktur baru ini, kami lebih mudah memantau perkembangan kemajuan perusahaan. Proyek ini tanggung jawab siapa, jelas. Jadi perusahaan beroperasi lebih efisien.   Dan ini sangat berguna bila kami beritahu informasi soal Intiland kepada fund manager, bahwa Intiland memiliki banyak jenis produk properti, dan analis mereka akan lebih mudah memahami berbagai produk Intiland. Tapi jika hanya berdasarkan lokasi, itu tidak menggambarkan Intiland sesungguhnya.

Dan manfaat lainnya, jika Anda ingin berinvestasi di Intiland, Anda akan tahu berapa persen di township residential, berapa persen di high-rise residential, berapa persen di industrial estate, berapa persen di industri hospitality.

Dengan demikian kita akan tahu bahwa Intiland adalah satu perusahaan terbaik dan tersehat, representasi terbaik perusahaan properti di Indonesia. Perubahan ini sangat signifikan. Dampaknya lainnya, para manajer kunci yang melakukan proyek-proyek baru tahu tanggung jawab mereka dengan jelas.

Apa saja proyek baru Intiland yang sedang dan akan digarap? Intiland merencanakan membangun sejumlah proyek baru. Proyek residential township dikembangkan ke Telaga Bestari di Tangerang untuk segmen menengah bawah. Di Surabaya, kami membangun Graha Natura untuk segmen menengah atas.

Pertengahan tahun 2010 ini, kami mulai membangun mix-used development di kawasan Kebon Melati. Sebelumnya pada Februari 2010, Intiland sudah mulai membangun apartemen 1Park Residences di Gandaria, Jakarta Selatan.

Awal tahun 2011, kami juga akan mulai membangun mix-used development di kawasan TB Simatupang.

Proyek lainnya, Intiland mulai membangun sejumlah Whiz Hotel di Yogyakarta, Semarang, Surabaya, dan Bali, serta beberapa kota lainnya di Indonesia. Kami juga melanjutkan membangun industrial park Ngoro II di Surabaya, setellah Ngoro I habis terjual.   Proyek baru lainnya adalah residential township seluas 500 hektar di kawasan sekitar Bandara di Tangerang, yang masterplan-nya didesain masterplanner dari Australia. Kami akan meluncurkan proyek ini pada kuartal I tahun 2011. Proyek lainnya, mix-used developent Megacity juga segera diluncurkan.

Selama ini Intiland memiliki lahan tidak seluas misalnya Gading Serpong atau BSD City. Ada rencana membangun kota baru juga? Pertanyaan ini bagus. Fokus Intiland adalah mengembangkan properti untuk mengembangkan kebutuhan segmen pasar yang berbeda-beda. Dengan strategi ini, konsentrasi risiko akan terpecah sehingga perusahaan tak mudah goyah jika terjadi sesuatu dengan salah satu produk yang dikembangkan. 

Selain itu strategi ini pun akan membuat Intiland menjadi sangat fleksibel, mampu mengimplementasikan kreativitas secara maksimal tanpa melakukan kanibalisme antarproyek yang dikembangkan.

Saat ini Intiland memiliki bank tanah seluas 2.400 hektar yang tersebar di seputar Jakarta dan Surabaya. Dari luas itu, 1.092 hektar berada di kawasan Maja, Lebak, Banten. Hasil rights issue belum ini mencapai Rp 2,07 triliun, dengan rincian Rp 380 miliar diperoleh tunai, dan Rp 1,7 triliun dalam bentuk tanah.

Terus terang, memiliki bank tanah yang bagus di Indonesia, tidaklah mudah. Saya tegaskan bahwa bank tanah yang dimiliki Intiland berada di lokasi bagus.  

Kami akan terus konsisten menambah luas bank tanah dan mengakusisi lahan-lahan untuk lokasi pengembangan properti, termasuk untuk hotel. Kalau lokasinya bagus dan harganya cocok, kami akan ambil.   Intiland kini masuk bisnis perhotelan dan membangun hotel bintang dua plus, Whiz Hotel. Apa pertimbangan Anda membangun hotel bintang dua? Jika Anda lihat keuntungan yang diperoleh hotel berbintang, sebetulnya okupansi hotel bintang dua yang sangat bagus Kenapa kami memilih bintang dua? Karena kami melihat positioning hotel ini semakin strategis. Kami sudah melakukan studi selama dua tahun sebelum akhirnya keluar dengan brand Whiz Hotel.

Kami punya rencana untuk membangun 10-12 hotel setiap tahun di banyak kota di Indonesia. Kami akan melakukan akuisisi lahan di lokasi-lokasi yang bagus dengan harga bagus. Dan saya percaya Whiz Hotel akan berkembang dengan baik karena CEO-nya punya latar belakang yang pas.

Bagaimana Anda menghadapi banyak kompetitor di segmen ini? Kami punya kriteria khusus untuk membangun hotel ini. Beberapa di antaranya rahasia dan tak bisa diumumkan kepada publik.

Itulah sebabnya kami punya strategi khusus. Kami punya kelebihan sebagai pengembang properti yang berpengalaman sehingga kami tahu berapa lama waktu titik impas dan bagaimana kualitas hotel yang harus dibangun.

Memang setiap orang merasa bisa membangun hotel bintang dua, tapi kalau tak ada service yang baik, percuma. Yang penting, bagaimana mengelola hotel dengan profesional. Dan jika melihat CV para direktur yang mengurus industri perhotelan ini, saya percaya Whiz bisa berkembang.

Mengapa Anda yakin Whiz Hotel bisa bersaing dan unggul dalam persaingan di segmen bintang dua? Kami sangat yakin. Kami unggul di kategori ini sehingga kami sangat percaya diri. Target pasar Whiz bukan untuk orang asing, tetapi lebih banyak orang lokal, business traveler yang sering berpergian dari kota ke kota di Indonesia. Dan berdasarkan riset Cushman & Wakefield, yang perlu dibangun investor dan pengembang adalah hotel bintang dua.

Kami bekerja sama dengan Danone, yang menyediakan air mineral di setiap kamar Whiz, dan mereka memberi komitmen untuk menggunakan Whiz Hotel ketika para profesionalnya melakukan perjalanan bisnis. Ini win-win bagi setiap orang. Kami sangat yakin di segmen ini karena Indonesia adalah negara besar. Kami akan bangun Whiz di kota-kota lainnya di Indonesia.   Di Jakarta sendiri, kami bisa membangun lima sampai delapan hotel Whiz, bahkan 10 hotel. Ini karena Jakarta kota besar. Kami bisa kerja sama dengan pemilik tanah di lokasi yang prima. Bandung juga butuh banyak hotel bintang dua. Jadi jika kami punya target dalam 10 tahun, Intiland bangun 120 hotel, itu bisa dilakukan oleh tim kami yang kuat. Kota lainnya di Balikpapan, Banjarmasin, dan kota-kota besar lainnya.   Anda punya rencana membangun apartemen seperti Regatta? Bagaimana rencana mix-used development di Kebon Melati dan TB Simatupang? Anda tahu high-rise residential adalah salah satu core development Intiland. Dan melihat Jakarta mengalami kemacetan lalu lintas yang parah, saya yakin apartemen adalah salah satu solusinya.

Kami sedang membangun mix-used development di Kebon Melati dan TB Simatupang. Di Kebon Melati, kami akan membangun gedung perkantoran dan apartemen, demikian halnya di TB Simatupang. Di sini dibangun dua sampai tiga gedung perkantoran dan dua apartemen. Lokasi proyek Kebon Melati, persis di samping Waduk Melati. Lokasinya seluas 3,2 hektar, tapi sebetulnya 4 hektar.   Belum ada rencana membangun shopping mall di mix-used development? Kami selalu mengombinasikan gedung perkantoran dan apartemen. Namun Intiland belum berniat masuk ke shopping mall. Kalau pun kami bangun, itu hanya sebagai fasilitas di proyek mix-used development.

Bagaimana Anda kenal dengan Pak Hendro Gondokusumo? Pak Hendro Gondokusumo adalah klien saya di HSBC Investment Bank di Singapura. Saya kenal beliau sejak 17 tahun yang lalu. Jadi beliau yang meminta saya membenahi Intiland.

Anda bolak-balik Jakarta-Singapura? Saya memang lahir di Singapura, dan orangtua saya masih hidup dan tinggal di Singapura, namun istri dan tiga anak saya semua tinggal di Melbourne, Australia.

Kalau Anda tanya di mana rumah saya? Saya pikir di mana hati saya di situlah rumah saya. Ha-ha-ha. Rumah saya yang pertama di Melbourne, dan kedua di Singapura. Tapi sebetulnya waktu saya juga banyak di Jakarta.   Komentar Anda tentang Indonesia? Saya hanya ingat saat ekonomi Indonesia membaik, tapi tak ingat kapan ekonomi Indonesia memburuk. Komentar saya, Pemerintah Indonesia melakukan kerja yang sangat bagus. Membaiknya perekonomian Indonesia membuat banyak investor asing menanamkan investasi di Indonesia, juga membeli saham-saham perusahaan Indonesia. Mata uang Rupiah yang terus menguat, ini pasti dikelola dengan excellent.

Sedangkan orang Indonesia sangat ramah dan murah hati. Saya suka dengan orang Indonesia.

Apa rahasianya sehingga Intiland kini berkibar lagi dalam industri properti? Kalau Anda tanya soal ini, jawaban saya sudah jelas, ini bukan hasil pekerjaan saya sendirian. Ini bukan kredit saya. Dan ini pastinya karena Pak Hendro Gondokusumo.

Dalam kapitalisasi, ini juga bukan hasil saya sendirian, bukan hasil satu orang, tapi ini hasil kerja sama grup, hasil kerja tim. Dan yang paling berperan adalah Pak Hendro Gondokusumo. Saya hanya menjalankan peran membantu Intiland mencatat sejarah fenomenal. (Robert Adhi Ksp)