Investasi Properti: Lokasi, Lokasi, Lokasi

Ada banyak cara memupuk kekayaan melalui investasi. Salah satu alat investasi adalah properti. Seberapa menguntungkan investasi di bidang properti?

oleh: BM LUKITA GRAHADYARINI

Sejarah mencatat, nilai properti hampir tidak pernah turun. Keterbatasan dan menyempitnya lahan men dorong nilai aset properti terus naik Tak heran, prinsip klasik yang kerap digunakan dalam menaksir nilai properti adalah pemilihan lokasi, lokasi, dan lokasi!

Pasar properti dipengaruhi kondisi perekonomian, tingkat suku bunga, dan inflasi. Semakin rendah tingkat suku bunga dan inflasi, investasi properti semakin dilirik.

Tahun 2011, prospek properti diyakini semakin cerah. Optimisme perekonomian, kondisi politik, dan pertumbuhan bisnis menjadi pemantiknya, sekalipun tekanan inflasi dan suku bunga masih membayangi.

Sejumlah pengamat properti memprediksi, investasi properti akan tumbuh paling kuat dalam lima tahun terakhir. Industri properti global bahkan diprediksi mampu tumbuh 25-50 persen dibandingkan dengan tahun lalu.

Pada saat yang bersamaan, Asia Pasifik akan menjadi pasar yang paling dilirik. Menurunnya pasokan properti di sebagian Eropa dan Amerika Utara, serta relokasi bisnis, mendorong tren pasar properti ke kawasan Asia Pasifik Momentum pertumbuhan itu mewarnai seluruh sektor, baik perkantoran, ritel, kondominium, perhotelan, dan residensial.

Melihat tren itu, Indonesia selayaknya memetik manfaat. Harga properti Indonesia paling murah dibandingkan harga properti negara lain di regional, seperti Singapura, Malaysia, dan Hongkong, membawa daya pikat bagi konsumen dalam negeri maupun luar negeri.

Sebagai perbandingan, harga properti di Indonesia saat ini rata-rata 1.200-1.700 dollar AS atau Rp 10,8 juta-Rp 15,3 juta per meter persegi. Di Malaysia dan Vietnam bisa 3-4 kali lipat. Harga residensial di Singapura bahkan 10 kali lipat dibandingkan Indonesia.

Di sektor perhotelan, masuknya brand internasional dalam bisnis operator perhotelan juga menunjukkan kualitas produk Indonesia tak kalah bersaing dari negara lain. Sebagai contoh adalah masuknya operator perhotelan bintang lima, di antaranya St Regis, Fourseasons, dan Bulgari, yang bekerja sama dengan investor perhotelan lokal.

Prospek pasar perkantoran masih akan tinggi seiring tren perluasan dan relokasi ruang kantor. Namun, tertundanya pembangunan sejumlah proyek properti akibat krisis global tahun 2009 membuat pasokan ruang kantor belum optimal sampai tahun 2013. Ini membuat penyewa ruang kantor harus berkompetisi untuk berekspansi. Harga sewa dan biaya pelayanan kemungkinan terdorong naik sampai 15 persen.

"Menjadi hal yang penting bagi setiap perusahaan untuk jauh-jauh hari mengevaluasi dan meren'canakan kebutuhan akomodasi perkantoran mereka," ujar David Cheadle, Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia.

Investasi rumah toko masih menjanjikan. Pembangunan ruko yang merebak dari perkotaan hingga ke kawasan pinggiran telah menjadi penopang bagi usaha sektor ritel. Potensi ini ditangkap pengembang perumahan dengan menawarkan fasilitas ruko di kawasan hunian dengan harga sampai miliaran rupiah per unit, atau sewa tahunan senilai ratusan juta rupiah per unit.

Meski demikian, primadona investasi properti diperkirakan tetap pada sektor residensial. Kebutuhan hunian yang terus meningkat seiring bertambahnya keluarga baru dan arcs urbanisasi secara gradual menaikkan-nilai aset perumahan, baik rumah tapak (landed house) maupun apartemen strata title.

Karakter Khas Dalam kegairahan iklim properti, menurut Kepala Riset Jones Lang Lasalle Indonesia Anton Sitorus, masih terdapat karakteristik yang melekat dalam investasi properti di Indonesia Investasi properti tidak hanya dipandang sebagai sumber pendapatan, tetapi juga simbol status sosial dan gengsi. Simbol status itu tecermin dari kecenderungan kaum konglomerat Tanah Air untuk terjun ke bisnis properti.

Dampaknya, sekalipun investasi properti tumbuh, intensitas transaksi jual beli aset, khususnya properti skala besar, tergolong masih sedikit. Ini menyebabkan investasi properti menjadi tidak mudah dijual. Properti pun dianggap identik dengan investasi jangka panjang.

"Padahal, investasi properti tidak selalu jangka panjang. Kerap terjadi, properti yang baru dibangun langsung tedual dalam beberapa bulan dan menghasilkan margin keuntungan bagi pengembangnya," ujarnya

Karakter Indonesia berbeda dengan Singapura yang telah mengembangkan sistem penjualan aset properti yang dinamis lewat skema real estate investment trust (REIT). REIT merupakan instrumen investasi berupa surat berharga yang dapat dibeli investor real estat.

Saham kepemilikan gedung, aset perkantoran, bahkan pusat perbelanjaan dengan mudah berpindah tangan. Lewat REIT, intensitas transaksi aset properti sangat tinggi serta mendorong perkembangan pasar dan nilai jual aset.

Kendati memiliki tingkat keuntungan tinggi, bisnis properti erat dengan ketidakpastian. Kondisi perekonomian, faktor permintaan dan penawaran, hingga bencana alam sangat memengaruhi nilai properti. Maka, nilai ukur properti menjadi loan kompleks. Kriteria penentu bukan lagi sekadar lokasi, melainkari juga infrastruktur, rekam jejak pengembang, legalitas produk, dan kondisi pasar properti.

Dalam ketidakpastian yang tinggi itu dibutuhkan lebih banyak perhitungan dalam memulai investasi properti. Pertanyaannya sekarang, apa yang harus dipertimbangkan dalam berinvestasi? (Sumber: KOMPAS Esktra, Senin 28 Februari 2011)