Menghitung Lagi Untung-Rugi Berbisnis Indekos

KOMPAS.com - Investasi rumah indekos dapat tumbuh subur bila kawasan tersebut berdekatan dengan kampus, pusat belanja, perkantoran, atau retail center. Bagi Anda yang berniat menjadikan lahan atau rumah Anda menjadi tempat kos-kosan, simak ulasan keuntungan dan kerugiannya berikut ini.

Sebagai investasi, rumah kos memiliki beberapa kelebihan. Mengutip buku "Rahasia Menjadi Miliarder Properti" yang ditulis Panangian Simanungkalit, investasi ini memiliki tingkat permintaan (demand) cukup tinggi. Contoh saja kawasan Grogol, Jakarta Barat, yang diminati karena banyaknya mahasiswa bermukim di situ. Karena tinggal sementara, mereka cenderung memilih rumah kos dengan harga sewa satu kamar lebih mudah.

Kawasan seputar retail center di Tanah Abang juga potensial digarap sebagai tempat indekos. Pangsa pasarnya adalah karyawan atau penjaga toko yang bekerja di pusat perbelanjaan tersebut.

Keuntungan

Keuntungan investasi rumah kos dapat diperoleh dalam jangka panjang atau lebih dari lima tahun. Capital gain untuk rumah kos lebih tinggi bila dibandingkan investasi tanah kosong dan rumah sewa. Alasannya, karena rumah kos tidak hanya sekedar sebagai tempat tinggal, tetapi juga menyediakan pula jasa atau servis lain turunannya.

Rumah kos memiliki cap rate 5% - 7 % dibandingkan rumah sewa. Pasalnya, usaha ini mesti memiliki manajemen seperti tukang cuci dan seterika, atau manajemen membatasi waktu kunjungan khususnya di rumah kos khusus wanita.

Memang, meskipun memberi keuntungan menggiurkan, bisnis rumah kos juga memiliki kekurangan. Kekurangan di sini artinya, risiko atau usaha lebih yang perlu dilakukan pemilik usaha agar bisnisnya tetap melaju terus.

Pertama, pemilik rumah harus menyiapkan manajemen yang bertugas membuat peraturan sampai melayani kebutuhan para penyewa. Karena membutuhkan perhatian lebih, maka pemilik kos kadang harus menyewa orang khusus untuk melayani dan mengawasi para penyewa.

Risiko kedua, tak semua penyewa bisa berlaku disiplin membayar uang kos. Umumnya, ini terjadi karena penyewa belum memiliki penghasilan sendiri, misalnya mahasiswa.

Lalu, risiko ketiga, bisnis ini akan tutup apabila "magnet" seperti kampus atau mal akan pindah. Namun, risiko ini jarang terjadi sehingga investor cukup aman dan stabil berbisnis kos-kosan.