Mungkinkah Kredit Rumah Tanpa Uang Muka?

Oleh: Mike Rini Sutikno dan Aprida SE*

KOMPAS.com - Mengajukan kredit pemilikan rumah tanpa Down Payment (DP), apakah mungkin? Bukan mungkin lagi, karena sekarang sudah bisa dinikmati. Namun, sebelum memilih Kredit Perumahan Rakyat (KPR) tanpa uang muka ini, harus pahami dulu agar tidak keliru.

Berbicara KPR, tidak lepas dari harus tersedianya uang muka yang harus dibayar kepada penjual. Rata-rata DP berkisar 30 % dari harga rumah yang akan dibeli. Ini tentunya tidak bisa dianggap kecil, mengingat harga rumah yang ratusan, bahkan miliaran rupiah saat ini. Padahal, jika dilihat dari sisi kemampuan membayar hutang, banyak calon pembeli yakin dapat mengalokasikan sepertiga penghasilannya untuk cicilan KPR.

Namun, adanya DP membuat calon pembeli harus menyediakan uang kontan sebesar 30 % dari harga rumah. Jumlah itu tentu tidak kecil dan membutuhkan waktu untuk mengumpulkannya.

Jika harga rata-rata rumah yang akan dibeli Rp 300 juta, misalnya, maka calon pembeli harus menyediakan cash Rp 90 juta untuk DP. Padahal, rata-rata penghasilan orang di Jakarta Rp 5 juta per bulan.

Belum lagi jika harus memperhitungkan kenaikan harga rumah per tahun, serta permintaan (demand) terhadap rumah. Bila tidak beli sekarang, kita akan kehilangan kesempatan mendapatkan rumah yang diidamkan. Apalagi, hanya gara-gara tabungan belum cukup untuk membayar uang muka.

KPR Tanpa uang muka, mungkinkah?

Apa yang terlintas di benak Anda, jika saya menyebut kredit rumah tanpa uang muka? Apakah Anda akan berpikir konsumen dapat membeli rumah tanpa membayar uang mukanya dan langsung mencicil setiap bulan?

Sepertinya tidak mungkin. Ternyata ada fasilitas tersebut, walau bukan untuk semua orang. Kenyataannya, ada bermacam-macam kredit rumah tanpa uang muka dengan skema tertentu dan sedikit tricky (jebakan). Sebab, alasannya, hal itu bagian dari promosi. Untuk itulah, Anda harus betul-betul mempelajari jika menemukan penawaran semacam itu.

Plus Minus KPR tanpa DP

Tawaran 1: Developer menawarkan. Konsumen berhubungan langsung dengan developer.

Plus: Anda tidak harus DP. Kredit langsung ke developer, dan biasanya properti sudah jadi (ready stock)

Minus: Harga lebih mahal, konsumen kadang harus mengurus sendiri administrasinya

Keterangan: merupakan strategi marketing dari developer.

Tawaran 2: Kerjasama developer dan bank

Plus: tidak harus DP.

Minus: Harga lebih mahal, untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacatan dana.

Keterangan: strategi marketing, karena developer telah melakukan deposit. Besarannya sesuai DP konsumen (menanggung DP konsumen sampai serah terima).

Tawaran 3: Diskon yang diterima konsumen seolah-olah dijadikan DP.

Plus: Tanpa DP, harga lebih murah, KPR bisa lebih besar.

Minus: tawaran ini sedikit menjebak, karena itu harus berkoodinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak karena nilai agunan kurang. Untuk kavling siap bangun risiko serah terima tinggi jika developer mengalami kemacetan dana.

Keterangan: merupakan strategi marketing developer dan strategi marketing sales bank.

Tawaran 4: Konsumen menaikkan harga sesuai nilai DP

Plus: Tanpa DP, harga lebih murah

Minus: Harus berkoordinasi dengan developer. Bisa jadi ditolak, karena agunan kurang.

Keterangan: Menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai uang muka

Tawaran 5: Deposito sebagai agunan.

Plus: Tanpa DP

Minus: Deposito dijadikan agunan, sehingga tidak bisa digunakan untuk keperluan lain.

Keterangan: merupakan strategi marketing.

Tawaran 6: Program pemerintah FLPP.

Plus: Tanpa DP, subsidi harga murah, bunga murah.

Minus: Nilai yang ditawarkan baru sedikit, baru ada satu bank umum yang menggarap. Ada banyak syarat yang harus dipenuhi.

(Penulis adalah Financial Planning dan Investment Advisor)