Makin Mahal dan Sulitnya Lahan di Jakarta Jadi Daya Jual Meikarta

KompasProperti - Presiden Meikarta Ketut Budi Wijaya memastikan bahwa proyek Meikarta bisa menambah pasokan hunian yang dibutuhkan saat ini dan di masa yang akan datang, mengingat semakin sedikitnya pasokan di tengah makin mahalnya harga lahan di Jakarta.

Apalagi, 60 persen pusat ekonomi nasional saat ini tak cuma terpusat di ibukota, tapi sudah menyebar di wilayah Jabodetabek dan Bandung, sedangkan 70 persennya ada di kawasan Bekasi dan Cikarang.

Berdasarkan hal itulah, lanjut Ketut, potensi terserapnya pasokan hunian baru dan terbangunnya kawasan bisnis baru akan menjadi kekuatan Meikarta. Hal itu, lanjut Ketut, juga didorong oleh masih lesunya bisnis properti di Indonesia.

Dari total pasokan apartemen baru sebanyak 15.277 unit, yang terserap baru 85,6 persen. Padahal, jumlah pasokan itu jauh lebih rendah seperti yang diproyeksikan oleh Colliers International Indonesia pada awal tahun sekitar 21.167 unit.

Baca: Meikarta Sediakan Hunian Modern untuk Dukung Generasi Masa Depan

Berdasarkan riset medio Oktober 2017 lalu, banyak investor menahan uangnya. Sementara itu, pembeli atau end user kesulitan untuk membeli karena terbentur tingginya uang muka atau down payment (DP) dan cicilan per bulan.

Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto menjelaskan, ada dua pasar yang aktif yakni kelas menengah ke bawah yang sensitif terhadap DP dan cicilan per bulan serta suku bunga Bank Indonesia.

Kedua adalah kelas menengah atas yang merupakan investor. Mereka akan berpikir ulang untuk membeli apartemen baru terlebih bila pasar sewa juga belum pulih seperti saat ini.

"Harga sewa sekarang kan pakai Rupiah, sehingga kalau mereka sudah punya apartemen, sedangkan rental market belum bangkit, untuk apa beli lagi?" katanya.

KOMPAS.com / ANDREAS LUKAS ALTOBELI Foto contoh desain interior yang akan digunakan apartemen kota baru Meikarta PT Lippo Cikarang Tbk saat show unit di Kantor Marketing Meikarta, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Senin (4/09/2017). Pada tahap pertama, akan dibangun 200 ribu unit apartemen yang siap huni pada akhir tahun 2018.

Pasar kelas menengah dan menengah atas ini sangat rentan dengan situasi politik dan ekonomi karena ekspektasi mereka adalah apartemen yang dibeli dapat mengembalikan uang investasi. "Jadi, kalau tidak menghasilkan, buat apa beli," ujarnya.

Colliers memprediksi, banyak proyek yang mundur penyelesaiannya karena penjualan seret. Hingga akhir 2018, ekspektasi pasokan mencapai 34.043 unit.

Harga lahan

Mengutip data yang dilansir Harian Kompas (8/7/2017), pertumbuhan penduduk DKI Jakarta terbaru mencapai 1,43 persen, dan tak pernah kurang dari 1 persen di tahun-tahun sebelumnya. Persentase tersebut kian meningkat terutama pasca warga Jakarta kembali dari mudik.

Melihat tingginya angka pertumbuhan penduduk, tak heran bila permintaan akan tanah tinggi. Terutama tanah yang dijadikan untuk lahan tempat tinggal, di lokasi-lokasi strategis yang dekat dengan pusat komersial atau perkantoran.

Berdasarkan data Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) pada tahun 2015, jumlah angka kebutuhan rumah atau backlog sebesar 11,37 juta. Dari jumlah tersebut 1,27 juta di antaranya berada di Jakarta.

"Di Jakarta itu enggak pernah ada harga (tanah) yang turun kan. Kalau dia sudah naik, kalau pun dia tidak terjual yang sudah flat saja. Mungkin tidak akan turun," imbuh Wendy.

Berdasarkan kondisi itulah, menurut Ketut Budi Wijaya, proyek kota baru Meikarta diharapkan bisa mengisi kebutuhan pasokan hunian yang sudah tak terisi oleh Jakarta.

KOMPAS.com / ANDREAS LUKAS ALTOBELI Foto udara kawasan Central Park di kawasan Kota Baru Meikarta, Cikarang, Bekasi, Jawa Barat, Senin (4/9/2017). Meikarta telah membangun central park, yakni sebuah taman terbuka hijau seluas 100 hektar. Taman ini memiliki berbagai tanaman, lengkap dengan kebun binatang mini hingga jogging track.

Meikarta dibangun di atas lahan seluas 500 hektar (ha) dengan investasi senilai Rp 278 tiliun. Lokasi kota baru ini berada di jantung ekonomi Indonesia, yakni di koridor Jakarta-Bandung.

Sebagai pengembang Meikarta, pada tahap pertama proyek ini berjalan, Lippo Group bakal membangun 250.000 unit apartemen dengan total luas bangunan 22.000.000 meter persegi (m2), yang akan langsung menampung lebih dari satu juta komunitas perkotaan.

“Pekerjaan fisik sudah dimulai sejak Januari 2016 dan sebanyak 50 gedung siap dihuni mulai Desember 2018,” ujar Ketut.

Untuk hunian dengan harga terjangkau, Meikarta menawarkan mulai dari Rp127 juta yang dapat dicicil selama 20 tahun. Dengan harga yang relatif bisa dijangkau pekerja dengan upah minimum provinsi DKI Jakarta maupun upah minimum kabupaten (UMK) Jawa Barat itu, para pekerja yang memang membutuhkan hunian murah di Cikarang.