Peran Strategis Sekuritisasi dalam Mendukung Program Tiga Juta Rumah

KOMPAS.com – Ambisi pemerintah membangun tiga juta rumah menghadapi tantangan besar di sisi pembiayaan. Ketika Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) memiliki keterbatasan ruang fiskal dan perbankan dibatasi oleh risiko likuiditas, kebutuhan terhadap skema pendanaan jangka panjang menjadi semakin mendesak.

Analis SMF Research Institute Anton Sihombing menilai, program perumahan berskala besar tidak dapat bergantung pada satu sumber pembiayaan saja. Menurut dia, sektor perumahan membutuhkan skema pendanaan yang besar, cepat, dan berkelanjutan.

“APBN tidak dapat menjadi satu-satunya tumpuan pembiayaan sektor perumahan karena pemerintah juga harus membiayai sektor prioritas lain,” ujar Anton dalam keterangan tertulis yang diterima Kompas.com, Rabu (24/12/2025)

Selain keterbatasan fiskal, Anton menjelaskan bahwa perbankan juga menghadapi tantangan struktural. Dana pihak ketiga (DPK) yang dihimpun bank umumnya berjangka pendek, sementara kredit pemilikan rumah (KPR) memiliki tenor jangka panjang.

Ketidaksesuaian tersebut memunculkan risiko mismatch pendanaan. Ketika penyaluran KPR meningkat, bank akan menghadapi tekanan likuiditas, peningkatan capital charge, serta kebutuhan pengelolaan risiko jangka panjang yang lebih kompleks.

“Situasi tersebut berpotensi membatasi kemampuan bank untuk meningkatkan penyaluran KPR dalam jumlah besar secara konsisten,” kata Anton.

Sekuritisasi sebagai alternatif pembiayaan

Dalam konteks tersebut, sekuritisasi aset perumahan dinilai dapat menjadi salah satu solusi strategis. Melalui sekuritisasi, portofolio KPR yang dimiliki bank dijual kepada investor melalui pasar modal.

Project Finance Spesialist dari SMF, Gumanti O Simbolon, menjelaskan bahwa dana hasil penjualan tersebut dapat digunakan kembali untuk menyalurkan KPR baru. Dengan mekanisme ini, bank memperoleh pendanaan jangka panjang yang lebih selaras dengan tenor kredit perumahan.

“Sekuritisasi memungkinkan aset kredit yang semula tidak likuid menjadi likuid sehingga proses originasi KPR dapat dilakukan secara berulang dan berkelanjutan,” ujar Gumanti.

Meski aset kredit dijual, bank tetap berperan sebagai servicer yang mengelola pembayaran angsuran debitur. Seluruh angsuran pokok dan bunga diteruskan kepada investor melalui instrumen Efek Beragun Aset–Surat Partisipasi (EBA-SP) atau EBA Syariah–SP, sesuai jadwal yang ditetapkan.

Menurut Gumanti, melalui skema itu, bank juga dapat lebih fokus pada penguatan fungsi intermediasi serta peningkatan fee based income.

Praktik sekuritisasi di indonesia masih terbatas

Di Indonesia, sekuritisasi perumahan telah difasilitasi oleh PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau PT SMF. Lembaga ini telah beberapa kali menerbitkan EBA-SP dan EBAS-SP yang dicatatkan di pasar modal.

Namun, Gumanti menilai bahwa pemanfaatan sekuritisasi masih jauh dari potensi yang tersedia. Hingga saat ini, baru tiga bank yang melakukan transaksi sekuritisasi dengan PT SMF, yakni Bank BTN, Bank Mandiri, dan Bank BSI.

“Total nilai sekuritisasi yang telah dilakukan hingga saat ini mencapai Rp 14,21 triliun. Jumlah ini relatif kecil jika dibandingkan dengan potensi portofolio KPR nasional,” ucap Gumanti.

Kondisi tersebut dinilai kontras dengan sejumlah negara lain yang telah lama mengoptimalkan sekuritisasi sebagai sumber utama pembiayaan perumahan.

Anton menjelaskan, di Amerika Serikat, sekuritisasi telah menjadi bagian integral pembiayaan properti sejak lama. Instrumen ini berperan besar dalam mendorong pertumbuhan industri properti sekaligus pendalaman pasar keuangan.

Di kawasan Asia, sekuritisasi juga bukan hal baru. Jepang tercatat sebagai negara Asia pertama yang menerapkan sekuritisasi, diikuti oleh Hongkong, Korea Selatan, dan Malaysia.

“Pengalaman negara-negara tersebut menunjukkan bahwa sekuritisasi mampu mengurangi ketergantungan pada pembiayaan perbankan konvensional dan anggaran pemerintah,” tutur Anton.

KPR FLPP dinilai punya potensi besar

Anton menilai potensi sekuritisasi untuk mendukung program tiga juta rumah sangat besar dan dapat dimulai dari KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Sebagai skema asset recycling, sekuritisasi KPR FLPP diharapkan mampu meringankan beban fiskal negara. Dana hasil sekuritisasi dapat digunakan kembali untuk menyalurkan KPR FLPP baru di pasar primer.

Namun, karena KPR FLPP merupakan kredit bersubsidi, Anton menekankan perlunya dukungan pemerintah dan pemangku kepentingan lain agar skema ini layak dan menarik bagi investor.

“Diperlukan dukungan pemerintah dalam bentuk subsidi bunga EBA-SP agar imbal hasilnya kompetitif dibandingkan sekuritisasi KPR komersial,” kata Anton.

Meski pemerintah tetap memberikan subsidi bunga, hasil sekuritisasi memungkinkan penyaluran KPR FLPP baru tanpa harus kembali menggunakan APBN.

Sebagai ilustrasi, setiap Rp 10 triliun portofolio KPR yang disekuritisasi dapat digunakan kembali untuk membiayai sekitar 55.000 unit rumah FLPP baru. Jika dilakukan secara rutin dan masif, langkah ini dinilai dapat mempercepat pencapaian target nasional perumahan sekaligus menjaga stabilitas likuiditas sistem keuangan.

Manfaat berlapis bagi program dan perbankan

Sekuritisasi KPR FLPP dinilai memberikan manfaat berlapis. Dari sisi program, skema ini menjaga keberlanjutan pembiayaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Dari sisi fiskal, sekuritisasi meningkatkan efisiensi penggunaan APBN karena dana FLPP yang telah disalurkan dapat diolah kembali menjadi sumber pembiayaan baru.

Sementara bagi perbankan, sekuritisasi membantu meningkatkan likuiditas. Tagihan KPR jangka panjang yang semula membebani neraca dapat dikonversi menjadi dana segar, sehingga membuka ruang penyaluran KPR baru.

Tantangan sekuritisasi masih perlu diatasi

Meski menawarkan potensi besar, penerapan sekuritisasi di Indonesia masih menghadapi sejumlah tantangan. Gumanti menyebut, landasan hukum sekuritisasi belum cukup kuat sehingga diperlukan penguatan regulasi agar praktik ini dapat dijalankan secara konsisten.

Gumanti menambahkan, ragam aset yang disekuritisasi juga masih terbatas. Saat ini, sekuritisasi masih didominasi KPR siap huni, padahal potensi perluasan mencakup kredit konstruksi, pembiayaan developer, rumah susun sewa, hingga green housing.

Tantangan lain adalah keterlibatan perbankan yang masih rendah serta literasi pasar terhadap sekuritisasi yang perlu ditingkatkan. Pemahaman investor terhadap manfaat dan struktur risiko menjadi kunci pendalaman pasar.

Jika berbagai tantangan tersebut dapat dijawab dengan langkah konkret, Anton dan Gumanti menilai sekuritisasi berpotensi menjadi motor utama pembiayaan perumahan nasional.

Menurut mereka, dukungan pemerintah, regulator, dan bank sentral sangat krusial untuk memperluas skala dan cakupan sekuritisasi perumahan.

“Sekuritisasi bukan sekadar mekanisme pendanaan, tetapi strategi nasional untuk memperluas akses perumahan rakyat,” ujar Gumanti.

Dengan model pembiayaan yang berkelanjutan, program tiga juta rumah dinilai dapat berjalan tanpa membebani fiskal, sekaligus mendorong keterlibatan pasar modal dan memperkuat sinergi lintas sektor.