Bukan Sekadar Gudang, Ini Kunci Kelancaran Distribusi Perdagangan
KOMPAS.com – Periode promosi tanggal kembar, seperti 11.11, kerap menjadi momentum yang mendorong aktivitas perdagangan. Hal tersebut salah satunya tecermin dalam transaksi digital yang tinggi.
Fenomena tersebut tecermin dalam angka transaksi digital di Indonesia. Berdasarkan data Bank Indonesia (BI), volume transaksi pembayaran digital pada Juli 2026 mencapai sekitar 5,50 miliar transaksi atau tumbuh 28,69 persen secara tahunan.
Hal serupa terlihat dari perkembangan industri e-commerce. Ketua Umum Asosiasi E-Commerce Indonesia (idEA) periode 2026–2028 Budi Primawan mengatakan, kinerja e-commerce sepanjang semester I-2026 turut dipengaruhi oleh momentum promosi, perluasan pembayaran digital, hingga efisiensi logistik.
“Faktor yang memengaruhi kinerja e-commerce, antara lain daya beli masyarakat, kampanye Ramadan dan Lebaran, tanggal kembar, perluasan pembayaran digital, efisiensi logistik, serta semakin banyaknya pelaku usaha yang menggunakan kanal digital,” tutur Budi sebagaimana diberitakan Kontan, Senin (28/9/2026).
Bagi pelaku usaha, tingginya transaksi dalam periode tersebut bukan hanya berarti meningkatnya pesanan, melainkan juga kebutuhan untuk memastikan stok, penyimpanan, hingga proses pengiriman tetap berjalan lancar.
Kondisi tersebut membuat fasilitas pergudangan menjadi salah satu bagian penting dalam mendukung rantai distribusi. Gudang tidak hanya berfungsi sebagai tempat penyimpanan, tetapi juga mendukung aktivitas pergerakan kendaraan, bongkar muat, dan pengiriman barang.
Kebutuhan tersebut pun mendorong pengembangan Cibinong Logistics Hub di Cibinong, Kabupaten Bogor, Jawa Barat.
Presiden Direktur Portofolio Industrial Astra Property, Max Sunarcia, mengatakan bahwa akses dan kelancaran lalu lintas menjadi salah satu perhatian dalam perencanaan Cibinong Logistics Hub, terutama untuk mengantisipasi peningkatan aktivitas operasional.
“Kami ingin memastikan bahwa tidak terjadi kepadatan saat aktivitas operasional meningkat, termasuk pada tanggal kembar,” ujar Max melalui wawancara tertulis dengan Kompas.com, Senin (5/10/2026).
Menurut dia, ketersediaan area parkir dan ruang untuk pergerakan kendaraan logistik juga menjadi pertimbangan dalam perencanaan fasilitas.
Menempatkan gudang dekat wilayah distribusi
Cibinong Logistics Hub dikembangkan di Jalan Raya Bogor KM 47, Cibinong. Lokasi tersebut diarahkan untuk mendukung kebutuhan distribusi di wilayah Bogor dan sekitarnya, termasuk Jakarta bagian Selatan dan Timur.
“Lokasinya mempertimbangkan akses menuju jaringan jalan tol dan konektivitas dengan berbagai kawasan industri serta wilayah distribusi di sekitarnya,” tutur Max.
Cibinong Logistics Hub berdiri di atas lahan sekitar 8,5 hektare atau 84.198 meter persegi dengan total net leasable area sekitar 76.856 meter persegi.
Fasilitas tersebut dikembangkan dengan konsep multi-tenant warehouse sehingga satu kompleks pergudangan dapat digunakan oleh sejumlah penyewa dengan kebutuhan ruang dan karakteristik operasional yang berbeda.
Konsep tersebut juga menjadi bagian dari pendekatan Portofolio Industrial Astra Property dalam mengembangkan fasilitas pergudangan.
Astra Property melalui portofolio industrialnya telah mengelola fasilitas pergudangan untuk berbagai sektor industri, termasuk e-commerce, fast-moving consumer goods (FMCG), third-party logistics, dan manufaktur. Saat ini, Astra Property memiliki portofolio industrial di Jabodetabek dan Surabaya.
Max melanjutkan, dari sisi operasional, salah satu aspek yang diperhitungkan dalam pengembangan gudang adalah potensi kepadatan ketika aktivitas kendaraan meningkat.
Oleh karena itu, perencanaan alur kendaraan dan area bongkar muat dilakukan dengan mempertimbangkan kondisi ketika volume aktivitas berada pada tingkat tinggi.
“Dalam perencanaan, simulasi terhadap jumlah dan kapasitas kendaraan telah dilakukan untuk mengantisipasi potensi antrean serta memastikan kelancaran pergerakan kendaraan di dalam area fasilitas,” ucap Max.
Fasilitas itu juga dirancang untuk memungkinkan kendaraan dan truk mengakses lantai 2. Cibinong Logistics Hub turut dirancang untuk mendukung pergerakan truk kontainer berukuran 20 kaki dan 40 kaki.
Rancangan gudang untuk mendukung operasional
Selain lokasi, spesifikasi bangunan menjadi bagian lain yang menentukan kemampuan gudang dalam menunjang kegiatan distribusi.
Cibinong Logistics Hub dirancang dengan kapasitas lantai hingga tiga ton per meter persegi dan ketinggian ruang atau clear height lebih dari 12 meter. Spesifikasi tersebut memungkinkan tenan menyesuaikan pola penyimpanan sesuai dengan karakteristik barang dan kebutuhan operasionalnya.
Cibinong Logistics Hub.
Max menjelaskan, daya dukung lantai dan ketinggian ruang menjadi salah satu pertimbangan dalam menentukan konfigurasi penyimpanan.
“Daya dukung lantai hingga tiga ton per meter persegi memberikan fleksibilitas dalam penataan ruang dan penyimpanan barang, sedangkan ketinggian ruang yang memadai dapat mendukung kebutuhan penyimpanan, termasuk penggunaan racking system,” katanya.
Penggunaan ruang secara vertikal juga menjadi pertimbangan dalam pergudangan modern. Ketinggian ruang yang memadai memungkinkan tenan dapat mengoptimalkan penggunaan sistem rak sesuai dengan kebutuhan penyimpanan.
Di sisi lain, proses bongkar muat juga menjadi bagian yang tak boleh diabaikan karena berkaitan langsung dengan arus barang. Untuk itu, Cibinong Logistics Hub dirancang dengan fasilitas yang mendukung kegiatan tersebut, termasuk rencana penyediaan dock leveler dan sistem sprinkler untuk perlindungan kebakaran.
Sejak tahap perencanaan, fasilitas yang dikembangkan dipastikan dapat mengakomodasi kebutuhan operasional penyewa sesuai karakteristik bisnis masing-masing.
“Calon penyewa juga dapat melakukan penyesuaian tata ruang di area yang digunakan. Luas minimum sewa yang direncanakan sekitar 3.500 meter persegi dengan jangka waktu sewa minimum satu tahun,” jelas dia.
Permintaan penyesuaian tata ruang dapat disampaikan maksimal satu bulan sebelum unit mulai digunakan. Sementara itu, pembahasan kebutuhan fasilitas dengan calon penyewa umumnya dilakukan sekitar tiga bulan sebelum operasional dimulai.
Target serah terima kepada penyewa pada kuartal IV 2027
Saat ini, pembangunan Cibinong Logistics Hub masih berada pada tahap konstruksi. Proyek tersebut ditargetkan rampung pada 2027 dengan rencana serah terima kepada penyewa pada kuartal IV 2027.
Bagi perusahaan yang mempertimbangkan fasilitas tersebut untuk kegiatan operasional, proses persiapan sebaiknya tidak baru dimulai ketika bangunan selesai. Max menyarankan pembahasan kebutuhan fasilitas dilakukan sekitar tiga bulan sebelum operasional dimulai.
“Pada tahap persiapan, kami akan memberikan dukungan berupa pembersihan area sewa, penyesuaian kapasitas listrik sesuai kebutuhan, serta membantu memfasilitasi penyewa dalam memperoleh perizinan yang diperlukan,” jelas Max.
Sementara itu, tata ruang Cibinong Logistics Hub dapat disesuaikan dengan kebutuhan operasional masing-masing tenan. Penataan area penyimpanan, racking system, hingga perlengkapan operasional dapat dipersiapkan sebelum ruang mulai digunakan sehingga fasilitas lebih siap menunjang aktivitas bisnis.
Bagi Astra Property melalui portofolio industrialnya, pengembangan fasilitas tersebut menjadi bagian dari langkah memperkuat portofolio di sektor infrastruktur industri dan logistik. Pengalaman mengelola aset pergudangan di sejumlah kawasan menjadi modal untuk menghadirkan fasilitas yang tidak sekadar menyediakan ruang penyimpanan, tetapi juga mendukung kebutuhan distribusi tenan.
“Kami melihat sektor infrastruktur industri dan logistik sebagai salah satu bagian penting dalam pengembangan portofolio Astra Property ke depan. Melalui portofolio industrial, kami tidak hanya menghadirkan aset pergudangan, tetapi juga berupaya membangun ekosistem properti yang dapat mendukung kebutuhan bisnis secara berkelanjutan,” kata Max.
Astra Property melalui portofolio industrialnya telah memiliki pengalaman di sektor pergudangan, salah satunya MMP Cibitung Blok H Warehouse di kawasan industri MM2100, Cibitung, Bekasi, Jawa Barat yang diresmikan pada September 2026 lalu.
Fasilitas dengan luas area sewa 17.982 meter persegi tersebut selesai dibangun pada September 2026, lebih cepat dari jadwal yang direncanakan. Setelah selesai, tingkat okupansinya langsung mencapai 100 persen dengan tenan dari sektor online retail.
MMP Cibitung Blok H Warehouse juga dirancang sebagai multi-tenant warehouse dengan sejumlah spesifikasi, antara lain clear height hingga 12 meter dan floor loading capacity hingga tiga ton per meter persegi, design I shape, serta flat floor yang dapat mendukung penggunaan ruang secara lebih optimal dan fleksibel sesuai kebutuhan tenan. Lokasinya di kawasan industri MM2100 juga memberikan akses sekitar 6 kilometer dari pintu Tol Jakarta-Cikampek.
Pengalaman tersebut turut tecermin dalam kinerja portofolio. Hingga kuartal III 2026, aset yang dikelola portofolio industrial Astra Property mencatat tingkat okupansi di atas 95 persen.
