Pengembang Menanti Bunga KPR Turun

JAKARTA, KOMPAS.com -  Para pengembang perumahan menyambut gembira langkah Bank Indonesia (BI) menurunkan BI Rate ke level 7% di awal Juni lalu. Mereka berharap, penurunan bunga acuan ini bisa memicu penurunan bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Jika ini terjadi, pasar perumahan yang sempat terpuruk tahun lalu pasti akan kembali bergairah.

Harapan para pengembang itu tak berlebihan. Benar, beberapa bank seperti Bank Tabungan Negara (BTN), Mandiri, BNI, dan BCA memang telah memangkas bunga KPR sekitar bulan April lalu. Tapi, saat ini, bunga KPR perbankan masih lumayan tinggi, yakni sekitar 13%-14% per tahun. "Prospek properti akan kembali bergairah kalau bunga KPR berada di kisaran 10% sampai 12%," kata Kepala Riset Jones Lang LaSalle Indonesia (JLL) Anton Sitorus.

Menurut para pengembang, penurunan bunga KPR akan berdampak sangat besar terhadap penjualan perumahan mereka. "Sebab, penjualan lewat KPR memberikan kontribusi 60% dari total penjualan kami," ujar Kepala Divisi Penjualan Lippo Cikarang Syukurman Larosa, Selasa (9/6).

Tak jauh berbeda, Sekretaris Perusahaan PT Perdana Gapura Prima Rosihan Saad juga bilang, penurunan bunga KPR akan meningkatkan penjualan mereka.

Tapi, ini bukan berarti para pengembang hanya pasrah. Sambil menunggu bunga turun, mereka tetap menggarap pasar perumahan yang masih potensial, yakni perumahan kelas menengah dan menengah ke atas. "Yang terkena dampak krisis itu pasar menengah ke bawah," kata Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk Johanes Mardjuki. 

Maklum saja, konsumen kelas menengah ke atas bisanya cukup kebal terhadap fluktuasi suku bunga KPR maupun krisis.

Summarecon sendiri secara konsisten menyasar kelas menengah dan menengah ke atas. Hingga bulan Juni 2009 ini, Summarecon sudah meluncurkan tiga perumahan kelas atas di kawasan Serpong dan Kelapa Gading.

Selain itu, Johanes bilang, hingga penghujung tahun nanti, perusahaannya masih akan menggarap beberapa proyek kluster perumahan baru yang menyasar kelas menengah dan menengah atas. "Setiap kali kami meluncurkan proyek baru, proyek itu selalu laku terjual dalam waktu singkat," imbuh Johanes.

Tak hanya Summarecon, Gapura Prima juga menangguk rezeki dari penjualan perumahan yang menyasar kelas menengah dan menengah ke atas. Makanya, kini mereka sedang merancang beberapa proyek perumahan baru.

Rosihan bilang, saat ini Gapura Prima tengah melirik lahan sekitar 40 hektare (ha) di kawasan Bogor. Mereka akan menggunakan lahan ini untuk mempersiapkan ekspansi di proyek perumahan kelas menengah. "Sejauh ini masih tahap proses negoisasi dengan pemilik tanah," sebutnya. Selain itu, Gapura Prima juga mengincar lahan sekitar tiga hektare di kawasan TB Simatupang dan Kalimalang.

PT Jababeka juga tak mau ketinggalan. GM Residensial & Commercial Jababeka I Made Surya Darma mengaku, angka penjualan perusahaanya di bulan Mei 2009 meningkat hingga 30%. Melihat pencapaian ini, tak heran jika Jababeka optimistis menggarap proyek baru lagi. "Awal Juli, kami akan mengadakan pre sale (penjualan awal) untuk residensial Simprug Garden, ada sekitar 120 unit kelas menengah di Simprug yang rencananya akan selesai sampai akhir 2010," jelas Made panjang lebar.

Jababeka sendiri tahun ini menargetkan nilai penjualan sebesar Rp 600 miliar. Omzet itu berasal penjualan hunian Simprug garden, Paviliun, Tropicana Garden, Metro Park Condomonium, dan beberapa rumah toko (ruko).

Anton bilang, mesti di tengah krisis dan bunga masih tinggi, pengembang memang harus tetap menjaga laju ekspansi mereka. "Harus tetap menjaga cash flow, kalau berhenti sama sekali bagaimana membayar pegawai dan perencanaan ke depan," ujarnya.

Johanes mengamini pendapat Anton. Untuk menjaga arus kas (cash flow) perusahaan, Johanes bilang, Summarecon selalu menerapkan strategi pre sale atau mulai memasarkan proyek sebelum proyek itu benar-benar jadi.

Selain itu, para pengembang juga selalu mencari lokasi-lokasi yang masih potensial. Pertimbangannya, menurut mereka, pada lokasi-lokasi tertentu, potensi pasar properti masih tetap ada.

Hanya saja, nasib pengembang tetap tergantung bunga KPR. Menurut Anton, yang perlu diwaspadai pengembang adalah berapa lama kalangan perbankan memutuskan untuk menurunkan bunga KPR mereka.

Anton melihat, jika dalam hitungan lima bulan kedepan suku bunga kredit tak kunjung turun, pengembang akan kesulitan. Permintaan perumahan bisa tetap stagnan sehingga pengembang tidak punya kas untuk pembangunan proyek.

Guna mengantisipasi keadaan ini, Anton menyarankan agar pengembang lebih kreatif dalam segala aspek saat membangun proyek barunya. Artinya, mereka harus cermat memilih model, desain, dan wilayah. Mereka juga mesti kreatif merancang strategi pemasaran dan komposisi pendanaan.

Menurut Made, pengembang juga mesti agresif mendekati para konsumen. "Kemarin saat bunga naik pembeli menunggu. Sekarang, saat bunga menjelang turun, kita harus gencar mendekati konsumen," ujarnya. (KONTAN/Agung Ardyatmo, Dupla Kartini, Yudho Winarto)