Superblok: Peluang Pasar yang Besar, Ada di Luar Pulau Jawa

KOMPAS.com -   PENGEMBANG properti mulai membangun kawasan superblok di daerah-daerah di luar Pulau Jawa. Selain karena ada potensi pasar, alasan lainnya karena pasar properti di Pulau Jawa mulai sesak. Bagaimana prospek investasi di sana? Pembangunan kawasan superblok di Jakarta dan Pulau Jawa, hingga saat ini belum ada yang sepenuhnya selesai. Namun, para pengembang properti sudah mulai latah membangun kawasan terintegrasi tersebut di berbagai daerah di luar Pulau Jawa.

Sebut saja pengembang Grand Uway Development, yang kini tengah dalam proses membangun superblok bernama Grand Quarter, di kawasan Batam. Proyek mixed used berisi mal, apartemen, kondotel, sampai waterpark itu sudah mulai dibangun pada Agustus 2009 lalu, dan rencananya akan selesai tahun 2011.

Kemudian ada juga Sinar Menara Deli, yang membangun kawasan superblok pertama di Medan, Sumatera Utara dengan nama Deli Grand City. Pada tahap awal, Sinar Menara yang merupakan bagian dari Grup Kompak, akan membangun mal dan kondominium satu menara setinggi 33 lantai.

Walau merupakan proyek perdana, para pengembang itu tak mau tanggung-tanggung dalam berinvestasi. Nilai proyek Deli Grand City misalnya, ditaksir mencapai angka Rp 2,5 triliun. Sementara proyek Grand Quarter, sampai US$ 120 juta atau sekitar Rp 1,2 triliun.

Melihat keberanian pengembang mematok angka cukup tinggi, tentu mereka cukup yakin dengan prospek pasar proyek tersebut. “Lokasi kami ditunjang view yang bagus karena terletak di tepi sungai. Kami yakin, investasi disini bisa naik 15%-20% per tahun,” kata Wilson Chandra, Marketing Executive Sinar Menara Deli.

Grand Uway juga memiliki optimisme yang sama. Chief Operation Officer Grand Uway, Totonafo Lase bilang, Grand Quarter adalah proyek superblok pertama di Batam. Jadi, belum banyak pesaing. “Peluang untung besar,” ujarnya. Proyek superblok itu juga diuntungkan oleh lokasinya yang berada di Batam, kawasan transit bagi warga asing yang ingin berwisata atau berbisnis di wilayah Indonesia.

Pengamat properti Ali Tranghanda menilai, Batam memang lahan empuk buat pembangunan superblok. Pulau tersebut terletak di area free trade zone yang sering kedatangan konsumen dari Singapura atau Malaysia. “Superblok menjawab kebutuhan hotel dan tempat konvensi di Batam,” terangnya.

Di atas bunga bank
Menurut pengamat properti sekaligus Kepala Riset Jones Lang Lasalle, Anton Sitorus, selain karena menjawab kebutuhan pasar, kemunculan superblok di daerah terjadi karena proyek superblok di Jawa atau Jakarta sudah padat. “Investasi di Jakarta jadi terlihat kurang menguntungkan,” katanya.

Akhirnya, para pengembang mencari daerah yang dianggap punya potensi sebagai pusat bisnis. Misalnya, daerah dengan potensi sumber daya alam besar seperti Pekanbaru yang kaya akan minyak, atau Pulau Bali yang memiliki potensi wisata yang besar.

Beberapa daerah lain seperti Medan, Palembang, Balikpapan, Pontianak, Makasar, kini juga menjadi target para pengembang. “Mereka bisa menjadi yang pertama di daerah tersebut, persaingannya jadi tidak ada,” ungkapnya.

Biasanya sebelum berinvestasi pengembang akan melihat dua faktor. Pertama, faktor keuntungan dari proyek. Kedua, capital gain, atau potensi keuntungan bila properti tersebut nantinya dijual kembali, juga harus tinggi. “Patokannya, keuntungan harus lebih tinggi dari bunga bank,” ujar Anton.

Ali berpendapat, membangun superblok di daerah, menguntungkan dari segi lahan. Selain jumlah lahan masih luas, harganya juga masih lebih murah. Beberapa daerah ada yang harga tanahnya masih seperenam hingga sepersepuluh harga tanah di Jakarta.

Nah, bila ditata secara benar, menurut dia nilai tanah bisa meningkat hingga dua kali lipat dalam waktu singkat. Namun, agar sukses, investor perlu memperhatikan kondisi dan kebutuhan pasar setempat.

Karena, tiap daerah memiliki karakter atau kekhususan masing-masing. Surabaya misalnya, meski merupakan kota besar, memiliki sifat tradisional yang kental. Jadi, superblok akan banyak didominasi oleh ruko-ruko. Adapun Manado yang kaya akan obyek wisata, harusnya memiliki superblok yang banyak berisi hunian menengah ke atas, tempat konvensi, atau hotel mewah.

Mau melongok investasi superblok di luar Pulau Jawa? Berikut beberapa diantaranya.

Deli Grand City, Medan
Konsep superblok yang berdiri di atas lahan seluas 5,2 hektare (ha) ini adalah gabungan antara shopping mall, convention hall, apartemen, dan kondotel. “Kami berniat menggabungkan pusat bisnis dan investasi,” terang Wilson.

Di kawasan ini bakal berdiri tiga menara kondotel, satu menara perkantoran, plus pusat perbelanjaan enam lantai. Tata Internasional didaulat menjadi konsultan proyek superblok pertama di Medan ini.

Pada tahap awal, Sinar Menara selaku pengembang bakal membangun mal dan kondominium satu menara setinggi 33 lantai. Di dalamnya ada 40 unit kondominium. “Yang sudah laku saat ini sekitar 35 persen,” papar Wilson. Targetnya, akhir tahun bisa sampai 50 persen.

Sinar Menara menawarkan harga kondominium antara Rp 1 miliar hingga Rp 1,7 miliar. “Makin ke atas biasanya makin mahal,” kata Wilson. Rencananya, dua lantai teratas akan dibuat penthouse. Pemilik kondotel bisa menjadikannya sebagai hunian, atau menyewakannya.

Perusahaan juga sudah menawarkan kios atau gerai di mal, yang memiliki luas kurang lebih 189.000 m². Sistim yang dipakai adalah sewa, seharga Rp 400 juta sampai Rp 1,7 miliar untuk sewa selama 20 tahun. Dari total 1.000 kios, sudah dipesan sekitar 45 persennya. Carrefour tercatat sebagai salah satu tenant di mal ini.

Grand Quarter, Batam
Pengembang Grand Quarter yakni Grand Uway Development, adalah perusahaan hasil kongsi antara pengembang lokal Batam, PT Uway Makmur, beserta Totonafo Lase dan Ansyar Heryadi.

Dalam proyek superblok yang berdiri di atas lahan seluas 15 ha ini, Grand Uway akan membangun apartemen 18 lantai berkapasitas 179 unit. Adapun kondotelnya akan memiliki tinggi hingga 11 lantai, berisi 280 unit. Di luar itu masih ada mal, serta ruang konvensi berstandar internasional dengan kapasitas daya tampung hingga 3.000 orang.

Kontraktor utama proyek ini, di luar kontraktor pemancangan adalah Dragages Singapore Pte Ltd, anak usaha perusahaan kontraktor asal Perancis, Bouygues Batimen. Rencananya, Dragages akan membangun superblok dalam dua tahap.

Tahap pertama pusat rekreasi waterpark, kondotel, apartemen dan ruang konvensi. Selanjutnya, sport mall, lifestyle center, dan clubhouse. Saat ini mereka baru memasarkan kondotelnya. Sasaran investor Grand Quarter adalah dari Indonesia, Batam, Singapura, Malaysia, hingga Korea. “Sampai akhir tahun, target kami 10 persen dari total kondominium akan terjual,” kata Totonafo.

Pasalnya, sudah ada investor institusi yang berniat membeli 5-10 unit kondominium itu secara gelondongan. “Bila perusahaan yang membeli, bisa menjadikan kondotel sebagai hak milik atau aset usaha,” tambah Totonafo.

Kondotel Grand Quarter dibanderol di harga Sing$ 85.000 untuk ukuran terkecil atau superior, seluas 35 meter persegi (m2). Dua unit lainnya yakni tipe suite seluas 75  m² dan tipe executive seluas 110  m², harganya masing-masing  170.000 dollar Singapura dan 380.000 dollar Singapura.

Selama tiga tahun pertama, investor berhak akan imbal hasil 6% per tahun, dari nilai investasi. Setelah itu sistemnya bagi hasil. Jika membeli tunai, investor akan memperoleh pengembalian (cash back) 3 persen.

The Fame City Walk, Palembang
Satu superblok merangsek ke Kota Palembang, Sumatera Selatan. Namanya, The Fame City Walk. Pengembang superblok berkonsep lifestyle itu adalah Istana Kenten Indah (IKI Group), pengembang lokal yang banyak bermain di proyek perumahan.

Kawasan terpadu The Fame terdiri dari kawasan one stop business berisi bangunan pertokoan, perbankan, dan perkantoran. Kemudian di dalamnya juga ada citywalk, berisi tempat belanja, makan, dan rekreasi. Tersedia pula kondotel dan tempat konvensi.

Pada saat peluncuran, pihak manajemen memperkirakan proyek properti ini bisa menyajikan kenaikan nilai properti antara 12 persen hingga 15 persen per tahun. Sayang, hingga berita ini diturunkan tidak ada pihak manajemen IKI Group yang bisa memberi keterangan tentang kabar terbaru proyek ini.

Irfin Agus Salim, staf marketing IKI Group yang dihubungi via telepon hanya menjawab singkat. “Proyek masih dalam pembangunan,” katanya. (Martha Dian Novita | Titis Nurdiana | Veby Mega/KONTAN Weekend)