Jumlah Berlebih, Bandung "Dikepung" Mal

BANDUNG, KOMPAS.com — Perkembangan pusat perbelanjaan dan mal di Kota Bandung mencapai titik jenuh. Daya beli masyarakat lokal masih terbatas sehingga perdagangan cenderung stagnan. Kondisi tersebut diperparah pengelolaan manajemen yang tidak efektif serta minimnya kreativitas dalam melakukan promosi.

Ketua Dewan Pengurus Daerah Real Estat Indonesia Jawa Barat Hari Raharta, Selasa (26/1/2010) di Bandung, mengatakan, Kota Bandung sudah terlalu padat oleh keberadaan pusat perbelanjaan mulai dari factory outlet (FO), restoran, hingga distro. Dalam kondisi ini, mal yang tidak memiliki keunggulan komparatif dan segmen pasar yang jelas akan semakin tersisih.

"Tingkat penawaran lebih besar dari permintaan. Banyak mal yang tidak dikelola secara serius akhirnya kalah berinovasi dan ditinggalkan pengunjung," ujarnya.

Hingga 2009, di Kota Bandung sedikitnya terdapat 30 mal besar. Pengembangan sebagian mal ke arah timur Kota Bandung juga dinilai belum mampu menarik minat masyarakat karena segmen pasarnya yang kurang tepat.

"Segmen pasar di Bandung timur, baik secara ekonomi maupun budaya, berbeda dengan Bandung barat. Akan lebih baik dikembangkan kompleks pertokoan di daerah itu," ujarnya.

Hari menilai, pasar pusat perbelanjaan, khususnya mal, di Kota Bandung adalah masyarakat lokal. Ini karena pengunjung dari luar kota, seperti Jakarta, lebih tertarik membelanjakan uangnya ke distro dan FO. Untuk itu, dia tidak menyarankan investasi di sektor mal. "Investasi lebih baik diarahkan untuk pengambilalihan beberapa mal yang kondisinya semakin sepi akibat pengelolaan manajemen yang tidak efektif," ungkap Hari.

Sekretaris Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia Jabar Chairiah menilai, dari segi pasar, mal di Kota Bandung sebenarnya masih bisa berkembang. Hanya saja, mengacu pada luas areal Kota Bandung, jumlah mal memang sedikit berlebihan.

"Mengelola mal harus selalu dinamis. Harus aktif melakukan kegiatan atau promosi. Jangan mentang-mentang merasa telah memiliki pasar, lalu tidak melakukan aktivitas promosi atau membenahi, setidaknya membenahi penampilan mal. Jika ini yang terjadi, mal itu lambat laun pasti akan ditinggalkan pembelinya karena jenuh dan bosan," ujarnya.

Selain itu, Chairiah juga menilai, pembangunan mal harus disesuaikan dengan kondisi masyarakat di sekitar. Beberapa contoh kasus mal yang sepi pembeli terjadi karena tidak jeli melakukan survei perilaku pasar dan profil konsumen di sekitar lingkungannya.

"Konsep mal atau pusat belanja juga harus jelas. Harus ada penawaran yang tidak dimiliki tempat belanja yang lain. Jika hal ini bisa diwujudkan, saya optimistis, tidak akan ada pusat belanja atau mal yang ditinggalkan pembeli," jelasnya.