Kebijakan Jangan Setengah Hati

Oleh BM Lukita Grahadyarini

Mulai 1 Oktober 2010, pemerintah menggulirkan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah. Program baru subsidi perumahan itu mengawali kinerja setahun pertama Kabinet Indonesia Bersatu II di sektor perumahan rakyat. Pencanangan program ini molor tiga bulan dari target awal, Juli 2010. 

Fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) itu diharapkan mampu mengatasi kesulitan pembiayaan perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah yang berpenghasilan maksimum Rp 4,5 juta per bulan.

Memenuhi kebutuhan perumahan rakyat yang terus meningkat merupakan tantangan terbesar Kementerian Perumahan Rakyat. Total kekurangan (backlog) rumah saat ini lebih dari 8 juta unit. Laju pertumbuhan kebutuhan rumah rata-rata 700.000 unit per tahun.

Untuk menutup kebutuhan rumah (zero backlog) dalam kurun 20 tahun, dibutuhkan 1,1 juta rumah baru per tahun. Kini pengembang hanya mampu menyediakan maksimum 200.000 rumah baru per tahun.

Program FLPP dirancang berupa keringanan suku bunga kredit kepemilikan rumah (KPR). Bunga KPR dipatok tetap untuk tenor 15 tahun bagi rumah sederhana susun dan rumah sederhana tapak.

Dengan pola ini, masyarakat berpenghasilan maksimum Rp 4,5 juta per bulan diharapkan mampu membeli rumah sederhana susun melalui KPR dengan bunga kredit 9,25-9,95 persen per tahun. Adapun masyarakat berpenghasilan maksimum Rp 2,5 juta per bulan bisa memiliki rumah sederhana tapak melalui KPR, dengan suku bunga 8,15- 8,50 persen per tahun.

Untuk mendapat FLPP, masyarakat sasaran harus memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) dan surat pemberitahuan (SPT) pajak tahunan.

Uang muka

Dengan FLPP, sebenarnya fasilitas berupa subsidi uang muka dihapuskan. Insentif pajak tetap diberlakukan untuk harga rumah susun maksimum Rp 144 juta per unit dan rumah sederhana tapak maksimum Rp 55 juta per unit.

Insentif itu berupa penghapusan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bagi konsumen. Adapun untuk pengembang ada penurunan Pajak Penghasilan (PPh) final, yakni dari 5 persen menjadi 1 persen.

Dengan pola baru FLPP, pengembang leluasa menjual rumah sederhana sesuai dengan kondisi pasar. Muncul kekhawatiran, jika harga rumah diserahkan pada mekanisme pasar, apakah ada yang menjamin harga rumah sederhana bersubsidi tidak akan melejit. Sebab, jika itu terjadi, masyarakat sasaran tak akan mampu menjangkaunya.

Apalagi, kini subsidi uang muka dihapuskan. Keringanan bunga KPR selama 15 tahun tidak banyak berarti jika masyarakat menengah ke bawah tak mampu membayar uang muka.

Selama ini, meski pemerintah telah meminta pengembang menetapkan uang muka minimal 10 persen dari harga rumah, dan ada pola cicilan uang muka, faktanya, uang muka yang ditetapkan pengembang bisa mencapai 20 persen dari harga rumah.

Pola baru FLPP juga belum menyentuh pekerja sektor informal. Padahal, pekerja sektor informal mencapai 75 persen dari total tenaga kerja nasional.

Sementara itu, upaya mendorong tabungan perumahan melalui Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan Pegawai Negeri Sipil masih terganjal revisi Keputusan Presiden Nomor 14/93 tentang Tabungan Perumahan PNS.

Deputi Perumahan Formal Kementerian Perumahan Rakyat Zulfi Syarif Koto mengakui, konsumen acap kali dalam posisi yang lemah. Dengan kemampuan keuangan terbatas, mereka akan kesulitan memenuhi uang muka rumah jika pengembang menaikkan harga rumah. ”Konsumen dalam posisi tawar yang lemah, sedangkan pengusaha cenderung ingin untung besar,” ujar Zulfi.

Namun, pengembang punya pendapat lain. Kenaikan harga rumah tak bisa dihindari. Alasannya, harga lahan semakin mahal, begitu pula biaya material, infrastruktur, listrik, dan biaya tinggi perizinan.

Menurut Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (REI) Teguh Satria, komponen biaya perizinan mencapai 18 persen dari total biaya produksi perumahan. Pengembang membebankan biaya perizinan itu kepada konsumen.

Beban biaya tinggi pada akhirnya membuat pengembang kian hati-hati membangun proyek rumah subsidi, khususnya rumah susun. Di DKI Jakarta, misalnya, sebagian pengembang memilih proyek apartemen menengah milik dengan harga Rp 150 juta-Rp 500 juta per unit ketimbang membangun rumah susun.

”Bukannya kami enggak mau (bangun rumah susun subsidi), tetapi kami menunggu aturan main jelas dulu,” ujar Setyo Maharso, Ketua Dewan Pimpinan Daerah REI DKI Jakarta.

REI DKI Jakarta telah meminta pemerintah merevisi insentif pajak rumah bersubsidi. Selain itu, pemerintah juga diharapkan menaikkan koefisien lantai bangunan, dari 3,5 menjadi 6, agar jumlah hunian dalam satu menara bisa lebih banyak. Upaya ini belum berhasil.

Di tengah semakin tingginya kebutuhan terhadap perumahan, pemerintah diharapkan tidak menerapkan kebijakan yang setengah-setengah. Menghapus subsidi uang muka di tengah liberalisasi pasar rumah rakyat dampaknya membuat rakyat kian tidak mampu memenuhi kebutuhan perumahannya.

Butuh terobosan untuk mendorong penyediaan dan keterjangkauan pemilikan rumah. Terobosan itu antara lain kemudahan perizinan, penyediaan lahan, serta infrastruktur.

Memenuhi kebutuhan rumah untuk rakyat tak bisa hanya mengandalkan swasta. Pemerintah daerah sebagai ujung tombak pemenuhan papan harus didorong agar mau menyusun tata ruang permukiman, memetakan kebutuhan rumah rakyat, dan memudahkan perizinan.

Peran BUMN perumahan, yakni Perum Perumnas, harus difokuskan sebagai penyedia bank tanah dan perumahan untuk rakyat menengah ke bawah. Untuk itu, Perum Perumnas harus membenahi manajemennya agar kinerjanya lebih efisien.

Dari sisi pembiayaan, perlu terobosan kredit bagi sektor informal dengan memberdayakan bank komunitas dan lembaga pembiayaan mikro, di antaranya bank perkreditan rakyat.

Bank komunitas biasanya menerapkan pola cicilan yang fleksibel. Debitor dapat mencicil sesuai dengan kemampuan, bahkan bisa harian, meskipun suku bunga kreditnya relatif lebih tinggi dibanding kredit umum.

Dibutuhkan payung hukum tabungan perumahan bagi pekerja sektor formal dan informal yang mengikat pekerja dan pemberi kerja. Tabungan wajib perumahan akan meringankan beban rakyat untuk membayar uang muka atau cicilan kredit.

Keseriusan pemerintah memenuhi kebutuhan papan bagi rakyat kini sedang diuji….